根据全省工商系统去年以来纠正及查处的典型案件来看，房地产不平等格式条款共有4类。

　　●免除经营者责任

　　条款内容：“图片文字均为要约邀请，出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”

    点评：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》下称《解释》 第三条规定，该条款混淆了要约与要约邀请的法律概念。

　　条款内容：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”

　　点评：《合同法》第一百一十七条第二款规定，“不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围，让消费者承担了应当由经营者承担的经营责任风险。

　　条款内容：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”

　　点评：该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，单方面免除了因开发商的过错应承担的退房责任，属于免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。

　　条款内容：“因市政规划变化、消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人。”

　　点评：设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。该条款将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。

　　条款内容：“本认购书签订后××日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”

　　点评：根据《解释》第四条规定，该条款免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因返还定金的责任。

　　●排除消费者合法权利

　　条款内容：“该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于出卖人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。”

　　点评：根据有关法律法规规定，商品房外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。该条款剥夺了业主拥有的对商品房外墙的合法所有、使用及收益权。

　　条款内容：“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公告，公告之日起××日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付。”

　　点评：该条款是强行交房条款，剥夺了消费者对商品房的审验和拒绝权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则。

　　条款内容：“本协议最终解释权归出卖人。”

　　点评：该条款违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第十一项，规定经营者单方享有对合同解释权。

　　条款内容：“出卖人逾期交房的违约责任及有关产权登记的约定是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。”

　　点评：该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，限制消费者依法变更或解除合同的权利。

　　条款内容：“双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。”

　　点评：该条款大大减轻了经营者的违约责任。根据《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋买卖的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

　　条款内容：“面积误差时，买受人不退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”

　　点评：该条款违反《解释》第十四条第二项的相关规定，属于限制消费者解除合同或获得违约金和其他合理赔偿的权利。

　　条款内容：“甲（卖方）、乙（买方）双方应按约定履行合同，若乙方中途不履约，其定金由甲方与丙方（房产中介方）共同各按50％分享。若甲方中途不履约，甲方应在不履约之日××日内付给乙方双倍的定金违约金计人民币××元，乙方与丙方共同各按50％分享此违约金。”

　　点评：《合同法》规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金是约束甲乙双方的一种债权担保，如一方违约，定金应由守约一方取得，中介方无权分享定金。该条款限制了守约一方消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利。

　　条款内容：某银行《个人购房贷款合同》规定“商品房抵押期间，未经甲方（银行）书面同意，丙方消费者 不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”

　　点评：最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十六条、六十七条、六十八条对已抵押财产的出租、转让、赠予等行为未作禁止性规定。该条款与上述解释相悖。

　　●加重消费者责任和费用

　　条款内容：“逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”

　　点评：该条款一方面未作催告规定，预先拟定逾期天数；另一方面在违约金的规定上显失公平，规定消费者支付的违约金超过合理数额。

　　条款内容：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”

　　点评：该条款将未及时办理入户手续的责任全部归于买受人，且附加收取物业管理费和代管费等其他不合理条件，违反了《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十七条规定。

　　条款内容：某《物业管理协议》规定，“本小区内业主水、电费由本物业公司代收，另每户每月收取代收手续费××元。”

　　点评：《物业管理条例》规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　条款内容：“甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲、乙双方仍应全额支付丙方的居间服务佣金。”

　　点评：该条款加重了消费者责任。《合同法》第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

　　条款内容：“若有违约行为，交易过程中产生的费用与其他服务费及买卖双方应付丙方的佣金优先从违约赔偿金中扣除。”

　　点评：该条款限制消费者获得违约金及其他合理赔偿权利，规定消费者承担应当由经营者承担的经营风险责任。

　　●附加不合理交易条件

　　条款内容：某《物业管理合同》规定，“物业管理费、水费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业公司有权停水、停电。”

　　点评：水电的供应及费用的收取是业主与水电供应商之间的合同关系，与物业费的缴纳无关，物业公司无权因为消费者拒缴物业费而停水停电，该条款违背了《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则及《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十七条规定，属于附加不合理交易条件的不平等格式条款。

　　条款内容：“入伙人在交房时必须预交半年（或一年）的物业管理费。”

　　点评：该条款限制了《中华人民共和国消费者权益保护法》赋予消费者的自主选择服务权和公平交易权，违反了《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十七条规定。

　　条款内容：某物业公司《房屋装饰装修管理协议》规定，“装修期间收取公共楼道装修费及电梯特护费，按建筑面积每平方米月收×元。”

　　点评：该条款违反《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十七条规定，违背消费者意愿附加其他不合理条件。

　　条款内容：“买受人必须同意所购房产的空调支架、样式和规格尺寸，均由物业公司统一规定或制作，费用由买受人承担，并不得装太阳能热水器。”“本住宅小区已经统一为小区居民预留了上网宽带端口，购房者在入户时应交纳500元的宽带初装费。”

　　点评：这2个条款限制了《中华人民共和国消费者权益保护法》赋予消费者的自主选择服务权和公平交易权，违反了《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第九条、第十七条规定。

　　条款内容：某《物业管理合同》规定，“未入住小区，仍要交纳物业管理费，否则，不移交住宅钥匙。”

　　点评：该条款将前期物业管理费用强加给消费者。《福建省物业管理条例》第三十五条规定，“物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。”

　　条款内容：某物业公司“入住须知”规定，“业主在缴足各项费用的同时，必须交纳2000元装修押金，否则就不给钥匙。”

　　点评：该条款违反《福建省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十七条规定，属于附加其他不合理条件的不平等格式条款。