根据《福州市行政机关规范性文件管理办法》的规定，现对《闽侯县农村宅基地及房屋确权登记实施细则（试行）》的起草进行以下说明。

一、制定《实施细则（试行）》的必要性和可行性

根据福州市自然资源和规划局《关于开展福州市农村宅基地及房屋确权登记试点工作的通知》（榕自然综〔2019〕218号）文件，实现宅基地房地一体不动产确权登记，同时为了推进乡村振兴战略，明晰产权，为将来农村不动产资产资本化打下坚实基础。在推进农村宅基地使用权及房屋所有权确权过程中，发现农村宅基地存在着很多历史遗留问题，例如：当前我县农村宅基地及房屋双证齐全可以直接换发不动产证的数量占比非常低，大多数农村宅基地及住房仅有单证或没有发证；已发证的宗地中又大量存在着宅基地超占，房屋超建以及未经批准翻改建的情况，亟需出台相应的政策文件来破解当前农村宅基地及住房确权登记中的难题。因此，参照《福州市农村宅基地及房屋确权登记实施细则》，制定了《闽侯县农村宅基地及房屋确权登记实施细则（试行）》。首先在我县小箬乡的西村村和湖柄村按照我县《实施细则（试行）》开展农村宅基地及房屋确权试点登记，总结存在问题，进一步完善我县农房确权登记实施细则，为今后在全县顺利开展农村宅基地及房屋确权登记工作提供政策保障。

二、所引用的法律、法规、规章以及规范性文件的名称、条款

1.《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十条“村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积”。第三十七条第（三）项“层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右”。

2.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）第六条节选: “农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记”。（考虑到福建省及福州市在1982年至1987年之间未出台关于面积标准的规定，因此对于1982年《村镇建房用地管理条例》之前以及1982至1987年《土地管理法》实施之间的统一以1987年《土地管理法》实施前为节点，按实际使用面积确权登记。）

3.《福建省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室关于进一步加快农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作的通知》（闽国土资综〔2012〕56号）：“1987年1月1日《土地管理法》实施后，超过批准面积的农村村民宅基地，按照实际批准面积确权登记，并在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超占面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照省规定的面积标准予以确权登记”。

4.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）第六条节选: “1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明”。

5.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）第十条：“对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记”。

6.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）第八条节选：“农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记”，第七条节选：“非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权”、“1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明”。

7.《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第六条节选：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。

三、拟确立的主要制度、措施

1.农村宅基地及房屋面积标准依照《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十条：“村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积”和第三十七条第（三）项：“层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右”的规定执行。

2.1987年1月1日《土地管理法》实施前，原农村集体经济组织成员占用宅基地并已建成房屋的，占地范围在《土地管理法》实施后至今未扩大且房屋未改、扩建的，无论是否超过规定面积标准，均按宅基地实际使用面积及房屋实际建筑面积予以确权登记。

3.1987年1月1日《土地管理法》实施后，已发土地或房屋权利证书之一的，按以下情形予以确权：

（1）已发土地权利证书且现状未发生变化的，按照原登记发证的土地面积予以确权登记，房屋建筑面积经补充调查，在规定面积标准和层数标准内的予以确权，超出部分不予以确权。

（2）已发房屋权利证书且现状未发生变化的，按原登记发证的房屋建筑面积予以确权登记。土地面积经补充调查后，在规定面积标准内予以确权，超出部分不予确权。

（3）经过审批开展翻、改建的，未超过审批或规定面积标准和层数标准的，可按实际用地面积和建筑面积予以确权登记；实际占用宅基地超过规定面积标准或房屋层数超过标准的或超出审批的，按照规定或审批的面积标准和层数标准予以确权登记，超出部分不予以确权。

（4）未经批准翻、改建，且符合“一户一宅”和农村宅基地申请使用条件的，对未超过规定面积和层数标准，可按实际用地面积和建筑面积予以确权登记；实际占用宅基地超过规定面积标准或房屋层数超过标准的，按照规定的面积和层数标准予以确权登记，超出部分不予以确权。

4.1987年1月1日至1999年1月1日修订后的《土地管理法》实施前，经原国土、建设或乡政府等有权机关建设、用地审批手续之一建设的房屋或土地使用权人在1987年1月1日之前取得的原有宅基地上建设的住宅，在符合规划、“一户一宅”和无权属纠纷前提下，占用宅基地和建造房屋未超过面积标准的，可在完善审批手续后，按照许可范围内的宅基地实际使用面积和房屋建筑面积予以确权登记；实际占用宅基地超过规定面积标准或房屋层数超过标准的或超出审批的，按照规定或审批的面积标准和层数标准予以确权登记，超出部分不予确权。

5.1987年1月1日《土地管理法》实施后，已办理用地审批手续的农村宅基地和房屋，实际占用宅基地超过批准面积，按照批准的用地面积和建筑面积予以确权登记，超出部分不予确权。

6.非本村集体经济组织成员占用宅基地的，按下列情形处理：

（1）原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内批准建造的宅基地及房屋，提供相关证明材料后予以确权登记，并在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。

（2）非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，由所在地乡人民政府核实情况证明，可按规划许可范围内的宅基地实际使用面积及房屋建筑面积予以确权，并在权属证书上注明“该权利人原为非本村集体经济组织成员”。

（3）1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，城市居民、华侨等非本村集体经济组织成员，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，至今未扩大的，可按照批准面积予以确权登记，并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员”。

7.已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村或城乡居民，因继承房屋占用农村宅基地的，经所在地的农村集体经济组织确认后，按规定予以确权登记，在不动产证书记事栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

8.已拥有一处宅基地的村（居）民因司法判决等方式取得房屋所有权而获得宅基地使用权的，可凭有关法律文书办理确权登记，在不动产证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得”。